4.1. INTENSIDAD DE OCUPACIÓN.
La intensidad de ocupación se medirá por la densidad poblacional.
4.1.1. ÁREAS URBANAS.
Las áreas de población agrupada corresponden a las áreas urbanas y su edificación predominante es la vivienda individual o la colectiva, con los edificios complementarios, servicios y equipamiento integral de la población.
4.1.2. ÁREAS RURALES.
Las áreas rurales se integran por áreas de población dispersa correspondientes a la explotación rural y de población semiagrupada correspondiente a colonias rurales.
4.1.3. DENSIDAD POBLACIONAL BRUTA.
Denomínase densidad poblacional bruta a la relación entre la población de un área o zona y la superficie total de la misma. La densidad poblacional bruta promedio adoptada en el presente Código, corresponde al siguiente criterio:
a) áreas urbanas: hasta 150 hab/Ha.
b) áreas rurales de población semiagrupada: de 6 a 30 hab/Ha.
c) áreas rurales de población dispersa: hasta 5 hab/Ha.
4.1.4. DENSIDAD POBLACIONAL NETA.
Denomínase densidad poblacional neta a la relación entre la población de un área o zona y la superficie de las parcelas destinadas a sus espacios edificados, libre de espacios circulatorios y verdes o libres públicos.
La zonificación en distritos adoptada en el presente Código, establece la densidad neta máxima para cada distrito. La densidad neta máxima para cada distrito se establece con independencia de la resultante de las edificaciones existentes y es de aplicación para cada parcela motivo de nuevas construcciones.
En caso de ampliaciones se ha de considerar la incidencia de la edificación existente en la parcela con la población que contiene o puede contener. Es decir, la densidad es acumulativa.
4.1.4.1. Niveles de Densidad Poblacional Neta Máxima.
Los niveles de densidad Poblacional neta máxima (hab/Ha.) y su correspondiente equivalencia de Densidad Poblacional neta para manzana tipo (7.500 m2.), e índice hab. / m2. a aplicar en cada parcela, son los siguientes:
a) 1.000 hab/Ha.: 750 hab/mz. tipo: 0.1 hab/m2. de parcela
b) 800 hab/Ha.: 600 hab/mz. tipo: 0.08 hab/m2. de parcela
c) 600 hab/Ha.: 450 hab/mz. tipo: 0.06 hab/m2. de parcela
d) 450 hab/Ha.: 338 hab/mz. tipo: 0.045 hab/m2. de parcela
e) 300 hab/Ha.: 225 hab/mz. tipo: 0.03 hab/m2. de parcela
f) 250 hab/Ha.: 188 hab/mz. tipo: 0.025 hab/m2. de parcela
g) 150 hab/Ha.: 112 hab/mz. tipo: 0.015 hab/m2. de parcela
h) 130 hab/Ha.: 98 hab/mz. tipo: 0.013 hab/m2. de parcela
4.1.4.2. Incremento de la Densidad Poblacional Neta Máxima.
De acuerdo a los estímulos previstos en los artículos 3.2.2.7, 3.2.2.8 y 3.2.2.10 del presente Código, la densidad poblacional neta máxima se incrementa en correspondencia a los incrementos del Factor de Ocupación Total permitidos.
4.1.4.3. Vivienda Unifamiliar sin Restricciones de Densidad Poblacional.
A los efectos de la edificación de una vivienda unifamiliar en las parcelas destinadas a dicho uso, se aplicarán exclusivamente las limitaciones que resulten del F.O.S. y F.O.T., sin restricción de densidad poblacional.
En el caso de vivienda unifamiliar destinada a "familia numerosa", entendiéndose como tal la integrada por cinco (5) o más miembros, podrá disponer de un siete por ciento (7%) adicional en el F.O.T.
4.1.4.4. Local Anexo Comercial o de Servicios.
En los casos a que se refiere el artículo precedente podrá construirse o ampliarse la vivienda unifamiliar con un local destinado a usos permitidos de comercio o servicios hasta una superficie máxima de veinticinco metros cuadrados (25 m2.). Dicho local se considerará anexo a la vivienda y comprendido en el F.O.T. residencial.
4.2. NÚMERO DE HABITANTES POR PARCELA.
La cantidad máxima de personas por parcela, se ha contemplado al adoptar las dimensiones mínimas de locales incluidas en las normas de habitabilidad contenidas en el Reglamento General de Construcciones. No obstante, al efecto de su eventual verificación de acuerdo a lo previsto por la Ley 8912, se establece:
4.2.1. CANTIDAD MÁXIMA DE PERSONAS POR PARCELA EN VIVIENDA MULTIFAMILIAR.
A los efectos de verificar la cantidad máxima de personas por parcela, se procederá a multiplicar la superficie de la parcela (m2.) por la densidad poblacional neta (hab/m2.).
En caso que de acuerdo a la ubicación de la parcela y edificio proyectado, corresponda incrementos del F.O.T., la densidad poblacional neta se incrementará en proporción similar.
4.2.2. CAPACIDAD MÁXIMA DE ALOJAMIENTO EN CADA EDIFICIO.
Se determinará mediante las normas mínimas de habitabilidad contenidas en el Reglamento General de Construcciones.
En conjuntos habitacionales el Municipio ha fijado para la obtención del F.O.T. un índice de concentración o de hacinamiento de diecinueve metros cuadrados (19 m2.). por habitante.
4.2.3. CANTIDAD MÁXIMA DE PERSONAS Y CAPACIDAD MÁXIMA DE ALOJAMIENTO EN HOTELES, HOSTERÍAS, MOTELES Y HOSPEDAJES.
A los efectos de verificar la cantidad máxima de personas en la parcela se adopta el criterio definido en el artículo 4.2.1, y para la capacidad de alojamiento corresponde considerar la forma de verificación siguiente:
4.2.3.1.
Según la dimensión de los dormitorios en el plano que se someta a aprobación, se establecerá el número total de plazas (camas) disponible en el edificio.
Habitaciones de superficie > 15 m2. = 3 plazas
Habitaciones de superficie £ 15 m2. > 10 m2. = 2 plazas
Habitaciones de superficie £ 10 m2. > 8 m2. = 1 plaza
4.2.3.2.
La capacidad máxima resultará de afectar a la densidad poblacional neta del distrito (incrementable si correspondiese) un coeficiente igual a 1.6 del que resulta el número de plazas. La cifra final a cotejar admitirá que el número de habitantes se redondee a favor del interesado.
4.2.3.3.
Continúa en vigencia en todos sus términos el cuadro correspondiente a Normas de Habitabilidad del Reglamento General de Construcciones.
4.2.4. CÓMPUTO DE DENSIDAD EN VIVIENDAS.
Cuando por aplicación de la densidad poblacional neta máxima establecida para el distrito el resultado sea una fracción de habitante, podrá tomarse el número entero inmediato superior. Para el cálculo de la cantidad de dormitorios, mediante la aplicación del resultado así obtenido, se tomará el número entero resultante.
Ejemplo: Superficie de terreno = 280 m2.
Densidad = 0,015 hab./ m2.
5 hab. = 2 dormitorios de 2 habitantes + 1 dormitorio de 1 cama o 1 local
Déjase establecido que según el Artículo 40° de la Ley 8912 el mínimo computable, a los efectos de balances generales o distritales de superficie, será de cuatro personas por parcela en todos los distritos.
Se considerará dormitorio todo local susceptible de ser utilizado como tal, por su situación en la planta y por sus características y dimensiones, cualesquiera sea su denominación en los planos.
Quedan exceptuados de ser considerados dormitorios los locales de menores dimensiones a las aceptadas para dormitorio (normas de habitabilidad) y aquellos que, siendo mayores, sean lugares de paso o entrada a la vivienda o tengan una clara misión específica determinada por su equipamiento fijo. A los dormitorios de cinco (5) metros cuadrados en adelante hasta seis con noventa y nueve (6,99) metros cuadrados (³ 5 m2. £ 7 m2.) se les asignará densidad igual a uno.
4.3. NORMAS DE HABITABILIDAD.
Las normas de habitabilidad plantean los requisitos dimensionales de habitaciones según su destino y se consignan en el Reglamento General de Construcciones.
4.3.1. ACCESIBILIDAD DE LISIADOS MOTRICES A EDIFICIOS.
Todos los edificios públicos, privados de uso público y de vivienda multifamiliar (de rentas o interés social) tendrán acceso al hall principal, practicable para lisiados motrices y contará con un servicio sanitario apto para aquellos. Deberá contemplarse además lo establecido en la Ordenanza 13.007.
4.3.2. PORTERÍA.
a) Autorízase la construcción de las dependencias destinadas a portería en cualquier nivel de los edificios, salvo en la Planta Baja Libre. La vivienda destinada a portería se considerará una unidad complementaria del edificio, como tal tendrá que ser consignada como superficie común en los planos de subdivisión.
b) La vivienda autorizada por el presente parágrafo deberá respetar las condiciones establecidas en las Normas Generales del presente Código y de Habitabilidad del Reglamento General de Construcciones.